Cómo comprar una propiedad en Brasil?

En los últimos meses, nos han llegado muchas consultas sobre compra de bienes inmuebles en Brasil. Sea para inmigrar, comprar una casa para las vacaciones, vivir después de la jubilación o invertir, extranjeros pueden comprar inmuebles y los trámites son bastante sencillos. Además, inversionistas y sus familiares directos pueden tener derecho a la Golden Visa (residencia temporal). Tampoco podemos olvidar el cambio favorable: hoy 1 millón de reales equivale a poco más de 180 mil dólares. Cómo comprar una propiedad en Brasil? Vale la pena adquirir una propiedad en Brasil? Acá te contamos todo.

Potencial de crecimiento del capital

Muchos inversionistas, entre ellos ingleses y vecinos del Mercosur, están eligiendo Brasil por el potencial de crecimiento del capital. Algunas zonas del noreste de Brasil, especialmente en Bahia, llegan a un 20% anual de apreciación de capital en los últimos años. En otros estados, aunque no llegue a tanto, la tendencia también es de un mercado en alza.

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Otras ciudades en Brasil con aumento constante en el valor de las propiedades:

• Balneário Camboriú
• Itapema
• Natal
• Niterói
• Florianópolis

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Cómo comprar una propiedad en Brasil? Documentación exigida

• Pasaporte u otro documento de identidad
• Si el comprador es casado, libreta de casamiento o equivalente y documentación del cónyuge
• La visa, sea de turista o residente, debe estar vigente
• CPF (registro de personas físicas em Brasil) del comprador y cónyuge

CPF para extranjeros

El primer paso para comprar una propiedad en Brasil debe ser sacarse el CPF, el registro nacional de personas físicas. No hay que ser residente. Podés tramitarla desde el exterior o en Brasil aunque tengas solo la visa de turista. 

• Completar el formulario disponible en la web de la Receita Federal.

• Enviar el archivo .pdf con el formulário completo, una selfie con pasaporte o DNI en mano y partida de nascimiento al mal cpf.residente.exterior@rfb.gov.br.
• En unos días recibirás el número de tu CPF, lo cual usarás para realizar todos tus trámites, compras online y temas de impuestos en Brasil.

Transferencia bancaria del exterior a Brasil

Para transferir valores del exterior a Brasil, hay dos posibilidades:

• Desde la cuenta del comprador en el exterior a una cuenta bancaria a su nombre en Brasil: si el comprador tiene conta corriente el cualquier banco de Brasil basta hacer una solicitud al banco de origen e informar los datos de la cuenta en Brasil (nombre y número del banco, agencia, cuenta y código SWIFT, el código internacional del banco).
  
  No todos pueden transferir de esa manera, pues para abrir una cuenta bancaria en Brasil el extranjero necesita no solo el CPF como también visa permanente y certificado de domicilio en el país.
  
  Si aún no tenés visa permanente, la solución es la siguiente:
  
• Transferir valores de la cuenta del comprador en el exterior a un procurador en Brasil. Hay que informar el motivo de la transferencia al Banco Central de Brasil, comprobando con el contrato de compraventa de la propiedad.

Pago en efectivo e ingreso a Brasil con dólares

Sea por via aérea o terrestre, turistas o residentes en Brasil deben declarar a la Receita Federal si ingresan al país con más de 10 mil reales o su equivalente en moneda extranjera.

La fiscalización, especialmente en estos últimos meses, es bastante estricta, sea en aeropuertos o fronteras terrestres.

Data oficial y el formulario online de declaración de ingreso a Brasil con dinero en efectivo en la web de la Receita Federal.

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Impuestos y tasas al comprar bienes inmuebles en Brasil

Además del valor del inmueble, el comprador tiene otros gastos referentes a impuestos y tasas. Los costos cambian según la municipalidad, pero rondan los 7% del valor de la propiedad. Los impuestos y tasas son las siguientes:

• IOF (el banco lo retiene en el momento de la transferencia internacional)
• ITBI (impuesto municipal)
• Tasas de escribanía (registro del inmueble y certificado de transferencia de propiedad) 

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Cuidados al comprar una propiedad en Brasil

Los cuidados al comprar una propiedad en Brasil deben ser los mismos sea el comprador brasileño o extranjero. En cualquiera de los casos es recomendable consultar a un abogado en Brasil para analizar el contrato de compraventa según la ley local, garantizando los derechos del comprador e indemnizaciones correspondientes en caso de no cumplimiento.

Restricciones a la compra de propiedades en Brasil por extranjeros

Hay algunas restricciones legales que no imposibilitan la compra, pero tienen condiciones especiales a las que el comprador debe estar atento. Algunas de ellas son:

• Límite máximo de área de propiedades ubicadas en zonas rurales
• Inmuebles ubicados en zonas fronterizas
• Inmuebles a menos de 100 metros de la costa

• Playas escondidas en Río de Janeiro

Golden Visa: residencia temporal a extranjeros que compren propiedades en Brasil

Ciudadanos de los países del Mercosur, Chile, Colombia y Ecuador tienen leyes especiales que facilitan muchísimo el proceso de residir legalmente en Brasil, pero a los demás interesados en invertir o vivir en Brasil, desde 2018 una ley facilita los trámites de residencia temporal.

La Resolución Normativa 36 de la Ley de Inmigración de Brasil trata de las Inversiones Inmobiliarias en el país y el derecho a residencia temporal al comprador extranjero y sus familiares directos. 

• Para obtener el permiso, el extranjero debe comprar un bien inmueble en zona urbana de Brasil con valor a partir de R$ 1.000.000 – equivalente a aproximadamente US$ 185 mil. 
• En los estados del Norte y Noreste, el valor mínimo es de R$ 700 mil (US$ 130 mil).
• Para alcanzar el valor mínimo, se permite la compra de más de una propiedad. 

Si la propiedad que querés comprar no llega a estos valores y no sos ciudadano de los países de Mercosur, podés comprarla igual y solicitar residencia cumpliendo con otros requisitos para migración.

El texto completo de la ley está en el Portal de la Inmigración del Ministério de Relaciones Exteriores de Brasil.

Vivir en Brasil

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